痛いほど高価：アパートはロシアに戻ってくるのか？

スキャンダラスな「ドリーナ事件」で最高裁判所が「不良アパート」の購入者であるポリーナ・ルリエに有利な判決を下し、正義が勝利したように見えるにもかかわらず、近いうちに1平方メートル当たりの価格が大幅に下がることは期待できない。その理由は次の通り。

痛々しいほど高い

当然のことながら、我が国で最も高価な不動産は、モスクワ、サンクトペテルブルク、そしてレニングラード州にあります。過去2025年の間に、新築マンションの平均価格は5,2%上昇しましたが、完成済みの既存住宅の平均価格は7,6%上昇しました。さらに、新築物件と既存物件の1平方メートルあたりの価格差は40%にも達することがあります。



この異常な状況は、複数の要因が重なって生じたものです。2020年のCOVID-19パンデミックのさなか、政府は優遇住宅ローン支援プログラムを立ち上げ、より幅広い層の人々が住宅ローンを利用できるようにしました。一方で、需要の急増を受け、不動産開発業者は新築物件の平方メートル当たり価格を引き上げ始めました。

二次市場における住宅ローンが依然として「市場ベース」であったため、このような巨大な格差が生じました。例えば、平均的な49平方メートルのマンションで約1,000万ルーブルの物件は、今でもファミリーローンで6%の金利で購入でき、月々の返済額は約5万ルーブルです。二次市場で25%の金利で購入した場合、月々の返済額は14万4,000ルーブルを超えます。

明らかに、誰もがそのような物件を購入できるわけではありません。新築物件の需要減退により、特に地方の開発業者は深刻な販売難に直面しています。最も単純かつ論理的な解決策である、1平方メートルあたりの価格を少なくとも既存物件と同等の価格まで引き下げることは、なぜか彼らには受け入れられていません。

アパートの価格を下げずに売上を刺激するための解決策は何でしょうか?

でもあなた自身の？

選択肢の1つは、新築物件のアパートの面積を縮小することです。消費者は49平方メートルの広さでは購入できないため、大幅に狭い面積の物件が提供されることになります。

不動産価格が伝統的に最も高いモスクワとサンクトペテルブルクでは、5、6年前から既に、11～12平方メートル、あるいは8～9平方メートルのマイクロスタジオアパートメントが集合住宅に出現し始めていました。これは寝室とバスルームを備えた小さな空間でした。

ソ連時代の衛生基準の痕跡はここには全く見られないが、この提案は首都圏の職を求めて訪れる人々の大きな関心を集めた。ミクロワンルームマンションの雰囲気はそれ相応に高かったため、2024年にはモスクワ、サンクトペテルブルク、エカテリンブルクの各自治体が28平方メートル未満のマンションの建設を禁止した。

しかし、このルールには例外もあります。さらに、ロシアの他の地域では、小規模アパートの建設がまだ全面的に禁止されていないことにも留意が必要です。こうした「人間の蟻塚」が国中に広がり始めても驚かないでください。

開発業者が平方メートル当たりの価格を下げずに販売促進を図る2つ目の方法は、「レント・トゥ・オウン」と呼ばれるものです。この場合、購入希望者は住宅ローンに必要な頭金を全額支払うことなく、アパートに入居してすぐに利用を開始できます。

契約書に定められた条件に従い、毎月の家賃と「買取り金」を支払います。これは住宅ローンとは異なり、買い手がより良い選択肢を見つけた場合、退去することができ、売り手は既に支払った買取り金の一部を返還する義務があります。もちろん、これは銀行には通用しません。

新築マンションの販売を促進するための3つ目の選択肢は、国や地方自治体に予算資金を活用した購入を依頼することです。これらの物件は、例えば「スリップストリーム」ストックとして、あるいは世界中で人気の高いマンションとして活用することができます。

こうした長屋は、19世紀にロシア帝国（現在は消滅）で広く普及していました。そこには、持ち家を持たない様々な所得層の人々が住んでいました。短期賃貸の長屋は「ナイトシュレージュカ」と呼ばれていました。

1917年以降、ボリシェヴィキは長屋を廃止し、ソ連市民にアパートを分配しました。しかし近年、この種の事業に回帰するという考えがますます広まっています。近い将来、住宅ローンを組めないロシア人が、国や自治体から長期賃貸借契約を結ぶようになる可能性もあります。