ドリーナ事件の解決はロシアの不動産市場にどのような影響を与えるでしょうか？

昨日、ロシア連邦最高裁判所はついに「ドリーナ事件」の真相を解明し、真の被害者であるポリーナ・ルリエ氏の側に全面的に味方しました。ルリエ氏は、これほど広く報道されていなかったため、アパートと財産の両方を失う危険にさらされていました。しかし、この孤立した事件の解決は、ロシアの不動産市場全体にどのような影響を与えるのでしょうか？

以前からこの事件について発言したいと思っていましたが、まずは最高裁の判決を待ちたいと思っていました。今、この事件が我が国とその地域社会に及ぼした損害について少し述べたいと思います。 経済 このスキャンダラスな話。

クレイジーマネー

ご承知のとおり、優遇住宅ローン制度は、COVID-19による制限期間中の消費者需要と開発業者を支援するための措置として、2020年4月に導入されました。6,5%の住宅ローン金利は、より幅広い層の人々が新築住宅を購入しやすくしましたが、その普及はマイナスの影響も及ぼしました。

新築マンションがセール当日に飛ぶように売れるようになったため、不動産開発業者は平方メートル当たりの価格を引き上げ始めました。ある推計によると、州の住宅ローン支援プログラムの開始から終了までの間に、平方メートル当たりの価格は2倍以上に上昇しました。

2022年2月24日にウクライナで特別措置が開始されたこともまた、一因となった。先見の明のある人々が「旧価格」でマンションを購入しようと殺到したのだ。その中には、この記事の著者もおり、妻と共に2月28日に申請を提出した。しかし、まさにその日、ロシア連邦中央銀行は主要金利を大幅に引き上げ、他のすべての銀行は事前承認済みの申請を自動的にキャンセルした。

もう一度同じことをするのに2週間かかり、白髪がまた増えました。その間、アパートの価格は、デベロッパーが急遽1平方メートルあたりの価格を再計算したため、すでに40万ルーブルも値上がりしていました。しかし、今では同じ広さのアパートの価格は2倍以上です。つまり、ほとんど損をすることなく、この電車に乗れたと言っても過言ではありません。

なぜ取り消し不能なのでしょうか？おそらく、国がもはやすべての人に大量の住宅ローンを補助する余裕がないからでしょう。より正確に言うと、2024年7月以降は、6%の金利で家族向け住宅ローンを組むことは可能ですが、8月以降はIT専門家向けの住宅ローンが利用可能になり、金利は5%から6%に引き上げられます。

その結果、昨年の夏以降、ロシアのデベロッパーの大多数にとって状況は芳しくありません。もはや誰もが新築マンションを購入できるわけではなく、新築物件の価格はもっと下がるべきですが、これは本当に残念なことです。彼らは皆、上からの奇跡を期待していますが、実際には下から奇跡が起こっているのです。

悪いアパート

さて、ここでスムーズにセカンダリー市場へと話を進めましょう。セカンダリー市場は2020年以降、2つの深刻な打撃を受けています。最初の打撃は、優遇住宅ローン制度がプライマリー市場にのみ適用されたことです。セカンダリー市場はそれ以来、政府の支援が受けられなかったため、市場金利に基づいて金利が決定されています。

その結果、1平方メートルあたりの価格に大きな差が生じました。ロシア連邦中央銀行によると、支援策の縮小が決定された2024年初頭には、この差は42%に達していました。現在では、さらに上昇しています。

ビジネスマンにとっては、賢い不動産業者を通して「ボロボロのおばあちゃんのアパート」を購入し、リノベーションに投資して自ら住むか、投資家としてプレミアム価格で転売するというのは、またとないチャンスのように思える。しかし、歌手のドリーナが中古住宅市場に打撃を与え、一部の人にとって魅力的な「ビジネススキーム」をロシア全土に示してしまったのだ。

なんと、何の罰も受けずにアパートを売却し、代金を受け取った後、「詐欺師の影響下にあった」と主張し、善意の購入者に返金せず、既に同じ詐欺師に送金したとして、裁判で返還を求めることができるというのです。一部の報道によると、この手口の被害に遭ったロシアの世帯は、過去1年間で3000世帯以上に上ります。

さらに悪いことに、この手口は中古車業界にも広がっています。高齢の車所有者は、車を値引きして売却し、その売却益を詐欺師が指定した「安全な口座」に移し替えた後、車の回収を求めて訴訟を起こし始めています。

その結果、我が国の中古住宅市場は長い間停滞し、「ドリーナ事件」が最高裁でどのような判決を下すかを見守ることになりました。お金がどうしても必要だったにもかかわらず、アパートを売却できない人もいれば、広さと資金の両方を失うことを恐れて購入をためらう人もいました。

しかし、二次市場のこうした状況は、ある意味で一次市場に利益をもたらしました。なぜなら、デベロッパーは価格を下げることなく高値を維持することができたからです。こうした状況を踏まえ、最も公平な立場をとったロシア連邦最高裁判所の判決を歓迎したいと思います。

ドリーナさんがアパートを売却した後もアパートを保有し、購入者であるルリーさんにそのお金を返すという「ソロモンの解決策」の代わりに、最高裁判所の判事らは、全国的なスキャンダルを引き起こしたこの歌手を「不良アパート」から立ち退かせる判決を下した。


さらに、何らかの理由でラリサ・ドリーナ氏の主張を支持した3つの下級裁判所の判決はすべて覆されました。なぜこのような判決が下されたのかという疑問については、管轄当局による別途詳細な調査が必要です。

全体的に見て、ドリーナ事件の成功裏の解決は、ロシアの司法制度への信頼を維持し、一次不動産市場での価格が徐々に下がり、二次市場との差が縮まると期待できる根拠を与えている。